Ripartizione delle spese condominiali: millesimi, inquilino, spese straordinarie e morosi

«Perché devo pagare io?» è la domanda che accompagna ogni rendiconto. Le regole sulla ripartizione delle spese sono poche, ma ogni condominio le applica con le proprie tabelle e il proprio regolamento. Ecco le basi che servono allo studio per rispondere in modo chiaro, con i casi più frequenti.

Guida informativa. Regolamento, tabelle millesimali e contratti di locazione possono prevedere criteri diversi: nei casi dubbi serve una verifica specifica.

La regola base: art. 1123 c.c.

L’art. 1123 del Codice civile prevede tre criteri:

1. Valore della proprietà. Le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate si dividono in proporzione ai millesimi, salvo diversa convenzione.
2. Uso diverso. Se le cose sono destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese si dividono in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
3. Utilità parziale. Se un edificio ha più scale, cortili o impianti che servono solo una parte, le spese sono a carico del gruppo che ne trae utilità.

Le tabelle millesimali traducono questi criteri in numeri e vanno allegate al regolamento.

Vedi anche le voci del glossario art. 1123 c.c. e millesimi.

Le regole speciali

Spesa	Norma	Criterio
Scale e ascensori	Art. 1124 c.c.	Metà in base ai millesimi, metà in proporzione all’altezza del piano
Solai tra due piani	Art. 1125 c.c.	Struttura a metà; pavimento a chi sta sopra, intonaco a chi sta sotto
Lastrico solare di uso esclusivo	Art. 1126 c.c.	Un terzo a chi lo usa, due terzi ai condòmini coperti
Riscaldamento con contabilizzazione	D.Lgs. 102/2014 e tabelle	Quota a consumo e quota fissa

Per i casi legati a infiltrazioni e perdite vedi la guida infiltrazioni in condominio: chi paga.

Inquilino o proprietario?

Salvo patto contrario nel contratto, l’art. 9 della legge 392/1978 pone a carico dell’inquilino gli oneri accessori:

• pulizia delle parti comuni;
• funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore;
• acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento;
• spurgo di pozzi neri e latrine;
• altri servizi comuni;
• il 90% delle spese di portineria.

Restano al proprietario le spese straordinarie (rifacimento della facciata, sostituzione dell’ascensore, lavori sul tetto) e tutto ciò che riguarda la conservazione dell’immobile. Per altre voci, come il compenso dell’amministratore, conta quanto previsto dal contratto di locazione e dagli eventuali accordi territoriali.

Attenzione: verso il condominio risponde il proprietario. Lo studio chiede le quote al proprietario, che poi le recupera dall’inquilino secondo il contratto.

Spese straordinarie e fondo speciale

Per la manutenzione straordinaria e le innovazioni, l’art. 1135, n. 4, c.c. prevede che l’assemblea costituisca un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se il contratto lo prevede, il fondo può essere costituito per gradi, in base agli stati di avanzamento.

Le maggioranze per approvare i lavori sono quelle dell’art. 1136 c.c.: per le riparazioni straordinarie di notevole entità servono la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore. La tabella completa è nella guida su quorum e maggioranze.

In breve nel glossario: fondo speciale.

Chi compra e chi vende

Chi vende resta obbligato in solido con chi compra per i contributi maturati fino a quando non trasmette all’amministratore copia autentica dell’atto (art. 63 disp. att. c.c.). Chi compra risponde in solido dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente. Per questo conviene che lo studio comunichi a chi vende e a chi compra la situazione dei pagamenti prima del rogito.

Morosità e prescrizione

• L’amministratore deve agire per la riscossione entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è esigibile, salvo dispensa dell’assemblea (art. 1129 c.c.).
• Può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato (art. 63 disp. att. c.c.).
• Se la mora dura sei mesi, può sospendere il condòmino moroso dai servizi comuni suscettibili di godimento separato (art. 63 disp. att. c.c.).
• Le rate periodiche si prescrivono di regola in cinque anni (art. 2948, n. 4, c.c.).

La situazione dei singoli morosi non va diffusa ad altri condòmini fuori dalle sedi previste: niente elenchi in bacheca o nei gruppi WhatsApp.

Riepilogo delle norme nella voce morosità condominiale.

Le domande sulle rate, senza telefonate

Scadenze, importi delle rate, IBAN del conto condominiale: sono tra le domande più frequenti allo studio, come abbiamo visto nella guida sulle 20 domande dei condòmini. Con Limeline lo studio inserisce queste informazioni per ogni condominio e l’assistente risponde su WhatsApp a qualsiasi ora; le domande sulla situazione personale dei pagamenti, invece, passano allo studio o all’area riservata del gestionale. Per provarlo, chiama l’assistente dal sito.