Regolamento di condominio: cosa contiene, quando è obbligatorio e come si modifica

Il regolamento di condominio è il documento che i condòmini citano più spesso, quasi sempre per chiedere «si può fare?». Per lo studio è anche la base per rispondere a molte domande senza riaprire discussioni ogni volta. Ecco cosa contiene, quando è obbligatorio, che differenza c’è tra regolamento assembleare e contrattuale e come si approva o si modifica.

Guida informativa: per i casi concreti vale il testo del regolamento del singolo condominio e, nei dubbi, il parere di un legale.

Quando è obbligatorio

L’art. 1138 del Codice civile prevede che, quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci, debba essere formato un regolamento. Sotto questa soglia non è obbligatorio, ma è comunque utile.

Il regolamento deve contenere le norme su:

• l’uso delle cose comuni;
• la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi di ciascuno;
• la tutela del decoro dell’edificio;
• l’amministrazione.

Ogni condòmino può prendere l’iniziativa per formarlo o rivederlo.

Assembleare o contrattuale

	Regolamento assembleare	Regolamento contrattuale
Come nasce	Approvato dall’assemblea	Predisposto di solito dal costruttore e accettato negli atti di acquisto, o approvato da tutti
Cosa può contenere	Uso delle parti comuni, spese, decoro, amministrazione	Anche limiti alle proprietà esclusive (ad esempio divieto di certe destinazioni d’uso)
Come si modifica	Con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2	Per le clausole che limitano le proprietà, di regola all’unanimità

Molti regolamenti contengono clausole di entrambi i tipi: per ogni modifica va capito di quale clausola si tratta.

Cosa contiene di solito

• Parti comuni: elenco e regole d’uso (cortile, giardino, locali comuni, ascensore, parcheggi).
• Orari e quiete: fasce di silenzio, orari per lavori rumorosi. Ne parliamo nella guida sugli orari di silenzio e dei lavori.
• Decoro: tende, stendini, insegne, colori della facciata.
• Spese: criteri di ripartizione e tabelle millesimali allegate.
• Amministrazione: nomina dell’amministratore, consiglio di condominio, assemblee.
• Animali, biciclette, passeggini, rifiuti: le regole che generano più domande.

Per le parti comuni vedi le voci parti comuni e art. 1117 c.c..

Cosa non può fare

• Vietare gli animali domestici: l’art. 1138, ultimo comma, lo esclude espressamente.
• Derogare alle norme inderogabili del Codice civile richiamate dall’art. 1138, ad esempio quelle su assemblea, maggioranze, amministratore e diritti dei singoli sulle parti comuni.
• Menomare i diritti di ciascun condòmino risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, se approvato solo a maggioranza.

Come si approva e si modifica

1. Proposta: da un condòmino, dal consiglio o dall’amministratore.
2. Convocazione dell’assemblea con il punto all’ordine del giorno e il testo allegato. Per le regole sulla convocazione vedi si può convocare l’assemblea su WhatsApp?.
3. Delibera con la maggioranza dell’art. 1136, comma 2: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Per i quorum vedi la guida su quorum e maggioranze.
4. Trascrizione nel registro dei verbali e allegazione al registro previsto dall’art. 1130.
5. Impugnazione: chi è contrario o assente può impugnare la delibera nei termini dell’art. 1137.

Per le clausole di natura contrattuale serve, di regola, il consenso di tutti i condòmini.

Il regolamento e le domande dei condòmini

Molte delle domande che arrivano allo studio hanno la risposta nel regolamento: «posso mettere la bici nel cortile?», «a che ora si possono fare lavori?», «posso installare una tenda?». Per non cercare ogni volta nel PDF conviene:

• preparare un riassunto in linguaggio semplice delle regole più chieste;
• tenerlo insieme al testo completo, condominio per condominio;
• aggiornarlo quando l’assemblea modifica il regolamento.

Lo spieghiamo nella guida sulle 20 domande che i condòmini fanno sempre.

Come lo usa un assistente AI

Con Limeline lo studio può caricare per ogni condominio i documenti e le informazioni per l’assistente, compreso il riassunto del regolamento. Quando un condòmino chiede su WhatsApp se può lasciare il passeggino sul pianerottolo, l’assistente risponde con le regole di quel condominio; se la risposta non c’è, lo dice e passa la domanda allo studio. Per sentire come funziona, prova l’assistente dal sito.