Quorum e maggioranze in assemblea condominiale: la tabella per prima e seconda convocazione

Contare bene teste e millesimi è la prima cosa che si fa all’inizio di ogni assemblea, e uno degli errori più costosi se sbagliato: una delibera approvata senza la maggioranza giusta si può impugnare. Ecco le regole dell’art. 1136 del Codice civile, in una tabella da tenere a portata di mano.

Guida informativa. Il regolamento non può derogare alle maggioranze di legge; per casi particolari (supercondominio, condominio parziale, leggi speciali) serve una verifica specifica.

Due conti: teste e valore

Ogni soglia si misura su due grandezze:

• le teste: il numero di condòmini (un proprietario di più unità conta una volta);
• il valore: i millesimi di proprietà, secondo le tabelle.

Una maggioranza è raggiunta solo se entrambe le condizioni sono soddisfatte.

Cosa sono e come si leggono: millesimi e tabelle millesimali.

Quorum costitutivo

	Teste	Valore
Prima convocazione	Maggioranza dei partecipanti al condominio	Almeno due terzi del valore dell’edificio
Seconda convocazione	Almeno un terzo dei partecipanti al condominio	Almeno un terzo del valore

La seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno della prima e va fissata entro dieci giorni dalla medesima (art. 1136, comma 3).

Quorum deliberativo

Tipo di delibera	Maggioranza richiesta
Delibere ordinarie, prima convocazione	Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
Delibere ordinarie, seconda convocazione	Maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore
Nomina e revoca dell’amministratore, liti attive e passive su materie che esorbitano dalle sue attribuzioni, riparazioni straordinarie di notevole entità, ricostruzione dell’edificio	Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore, in ogni convocazione (art. 1136, comma 4)
Innovazioni per eliminazione di barriere architettoniche, risparmio energetico, parcheggi e altre dell’art. 1120, comma 2	Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
Innovazioni dell’art. 1120, comma 1	Maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore (art. 1136, comma 5)
Approvazione del regolamento assembleare	Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
Modifica di clausole contrattuali del regolamento	Di regola tutti i condòmini

Alcune materie hanno regole proprie in leggi speciali (ad esempio alcuni interventi edilizi agevolati): in quei casi va controllata la norma specifica.

Deleghe e conflitti di interesse

• Il condòmino può farsi rappresentare con delega scritta (art. 67 disp. att. c.c.).
• Se i condòmini sono più di venti, un delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore.
• All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all’assemblea.
• I rappresentati contano come presenti sia per il quorum costitutivo sia per quello deliberativo.

Errori frequenti

• Contare solo i millesimi e non le teste, o viceversa.
• Seconda convocazione lo stesso giorno della prima.
• Usare la maggioranza ordinaria per nominare l’amministratore in seconda convocazione: servono comunque i 500 millesimi.
• Verbale incompleto: senza i nomi dei presenti, i millesimi e i voti di ciascuno, è difficile difendere la delibera.

Cosa deve risultare dal verbale

• presenti e rappresentati, con i millesimi;
• verifica del quorum costitutivo;
• per ogni delibera: favorevoli, contrari e astenuti, con i millesimi;
• dichiarazioni a verbale richieste dai condòmini.

Una delibera può essere impugnata dai dissenzienti, astenuti o assenti nei termini dell’art. 1137 c.c. Per la convocazione vedi la guida si può convocare l’assemblea su WhatsApp?; per la nomina, nomina e revoca dell’amministratore.

Trovi un fac simile di verbale già impostato con presenti, millesimi e voti, e il modulo di delega.

Meno domande prima dell’assemblea

Prima di ogni assemblea arrivano allo studio le stesse domande: data, luogo, come si fa la delega, si può partecipare a distanza. Con Limeline basta inserire le informazioni della prossima assemblea tra quelle del condominio: l’assistente risponde su WhatsApp a qualsiasi ora, e allo studio arrivano solo le domande che richiedono una persona. Per provarlo, chiama l’assistente dal sito.