Nomina e revoca dell'amministratore di condominio: maggioranze, durata, compenso

Nomina e revoca dell’amministratore sono i due momenti in cui le regole contano di più: un errore di maggioranza o un compenso indicato male possono rendere nulla una nomina. Ecco le norme essenziali dell’art. 1129 del Codice civile, in modo pratico, dal punto di vista dello studio.

Guida informativa, non sostituisce un parere legale.

Quando è obbligatorio

L’amministratore va nominato quando i condòmini sono più di otto (art. 1129 c.c.). Se l’assemblea non provvede, la nomina può essere fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario.

Chi viene nominato deve avere i requisiti dell’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione, tra cui la formazione iniziale e periodica. Ne parliamo nella guida su quanti condomini può gestire un amministratore.

Come si nomina

• Maggioranza: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, in prima e in seconda convocazione (art. 1136, comma 4). La tabella completa è nella guida su quorum e maggioranze.
• Dati da comunicare: all’accettazione e a ogni rinnovo l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale o la sede e i dati della società, il locale dove si trovano i registri e i giorni e le ore in cui si possono consultare (art. 1129, comma 2).
• Assicurazione: l’assemblea può subordinare la nomina a una polizza di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato (art. 1129, comma 3).
• Compenso: va specificato analiticamente all’atto della nomina o del rinnovo, a pena di nullità della nomina (art. 1129, comma 14).
• Recapiti: nel luogo di accesso al condominio vanno affissi generalità, domicilio e recapiti, anche telefonici, dell’amministratore (art. 1129, comma 5). Vedi la guida sulla reperibilità dell’amministratore.

Per l’assemblea convocata su richiesta dei condòmini vedi la voce assemblea straordinaria; sui registri, anagrafe condominiale.

Durata e rinnovo

L’incarico ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata (art. 1129, comma 10). L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera anche sulla nomina del nuovo amministratore.

La revoca in assemblea

L’assemblea può revocare l’amministratore in ogni tempo, con la stessa maggioranza prevista per la nomina (art. 1129, comma 11). Non serve una giusta causa, ma possono esserci conseguenze economiche se il mandato prevede compensi per l’anno in corso.

Se l’amministratore non convoca l’assemblea richiesta per la sua revoca o per la nomina del successore, anche questo è tra i casi di grave irregolarità.

La revoca giudiziaria

Ciascun condòmino può chiedere al giudice la revoca dell’amministratore, ad esempio se:

• non rende il conto della gestione;
• non comunica all’assemblea una citazione o un provvedimento che esorbita dalle sue attribuzioni (art. 1131);
• commette gravi irregolarità.

L’art. 1129, comma 12, elenca tra le gravi irregolarità, tra le altre:

• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto e il rifiuto ripetuto di convocarla per la revoca o la nomina;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi o di delibere;
• la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale;
• la gestione che crea confusione tra il patrimonio del condominio e quello dell’amministratore o di altri condomini;
• l’omessa o tardiva azione per la riscossione dei crediti;
• l’inottemperanza agli obblighi sui registri e l’anagrafe;
• l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati.

In caso di revoca giudiziaria, l’assemblea non può nominare di nuovo lo stesso amministratore.

Il passaggio di consegne

Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condòmini e svolgere le attività urgenti per evitare danni agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi (art. 1129, comma 8).

Per lo studio che subentra, una checklist minima:

• registri (anagrafe, verbali, nomina e revoca, contabilità);
• estratti del conto corrente e situazione dei pagamenti;
• contratti con i fornitori, polizze, libretti degli impianti (ascensore, centrale termica);
• pratiche e contenziosi in corso;
• elenco dei fornitori di riferimento, con i recapiti di emergenza (vedi la guida sull’elenco fornitori).

Perché la revoca si chiede spesso per la comunicazione

Molte assemblee di revoca nascono non da errori contabili, ma dalla sensazione di non avere risposte. Come evitarlo lo spieghiamo nella guida l’amministratore non risponde al telefono?. Un canale sempre attivo, con le segnalazioni tracciate, è anche una prova del lavoro dello studio quando in assemblea qualcuno contesta. Con Limeline, ad esempio, ogni chiamata e messaggio dei condòmini resta nel portale con trascrizione e cronologia: per vedere come funziona, prova l’assistente dal sito.