Art. 1117 codice civile: quali sono le parti comuni del condominio
L'art. 1117 del Codice civile elenca le parti dell'edificio che sono di proprietà comune dei condòmini, se dal titolo non risulta il contrario: suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, lastrici solari, scale, portoni, cortili e facciate; locali per i servizi comuni; ascensori e impianti fino al punto di diramazione verso le singole proprietà.
In pratica per lo studio
L’art. 1117 è la norma da cui parte quasi ogni risposta su «chi paga»: prima si capisce se una cosa è comune, poi si applicano i criteri di ripartizione dell’art. 1123. L’elenco comprende:
- parti strutturali e di accesso: suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti, tetti e lastrici solari, scale, portoni d’ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili e facciate;
- locali per i servizi comuni: aree di parcheggio, portineria e alloggio del portiere, lavanderia, stenditoi, sottotetti destinati all’uso comune;
- opere, installazioni e impianti destinati all’uso comune: ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, impianti centralizzati per gas, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento, ricezione radiotelevisiva, fino al punto di diramazione.
L’elenco vale «se non risulta il contrario dal titolo»: il regolamento contrattuale o gli atti di acquisto possono attribuire una parte a un solo proprietario.
Esempio
Una perdita dalla colonna verticale dell’acqua che serve tutti gli appartamenti riguarda una parte comune: la riparazione si ripartisce tra i condòmini. La stessa perdita sul tubo che, dopo la diramazione, entra in un solo appartamento è invece a carico del proprietario. Lo spieghiamo nella guida sulla perdita d’acqua in condominio.
Domande frequenti
Cosa dice l'art. 1117 del Codice civile?
Indica quali parti dell'edificio sono comuni a tutti i condòmini, salvo che il titolo (ad esempio il regolamento contrattuale o gli atti di acquisto) dica diversamente. Le raggruppa in tre categorie: parti strutturali e di accesso, locali per i servizi comuni, opere e impianti destinati all'uso comune.
Gli impianti sono sempre parti comuni?
Gli impianti per acqua, gas, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento e ricezione radiotelevisiva sono comuni fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale. Dalla diramazione in poi sono di regola del singolo proprietario.