Riscaldamento centralizzato guasto: cosa fare e chi chiamare, anche nel weekend

Con il primo freddo, «i termosifoni sono freddi» diventa la segnalazione più frequente dello studio. A volte è un vero guasto della centrale termica, a volte una valvola chiusa in un solo appartamento, a volte semplicemente l’impianto spento perché fuori orario. Capire subito in quale caso si è evita interventi inutili e telefonate a catena.

Prima domanda: un appartamento o tutto lo stabile?

È la domanda che cambia tutto. Chi risponde al telefono per lo studio dovrebbe farla sempre:

• Freddo solo in un appartamento (o in un solo termosifone): di solito è un problema interno.
• Freddo in più appartamenti o in tutta una scala: probabile problema di impianto o di centrale.
• Freddo in tutto il condominio: problema della centrale termica, della fornitura del combustibile o della corrente.

Un modo semplice per capirlo: chiedere se anche i vicini hanno lo stesso problema. Se lo segnalano più condòmini in poco tempo, è quasi certamente un guasto comune.

Se è freddo un solo appartamento

Prima di chiamare un tecnico, il condòmino può controllare:

1. Le valvole dei termosifoni sono aperte? Se ci sono valvole termostatiche, sono impostate su un valore adeguato?
2. Il termostato o il cronotermostato dell’appartamento, se c’è: è acceso, ha le pile cariche, è sull’orario giusto?
3. Aria nei termosifoni. Se il termosifone è caldo sotto e freddo sopra, può servire lo sfiato dalla valvolina laterale (con un panno sotto, a impianto acceso).
4. L’orario. Fuori dalle ore di accensione decise dall’assemblea, i termosifoni freddi sono normali.

Se dopo questi controlli il problema resta, il condòmino lo segnala allo studio, indicando quali termosifoni e da quando.

Se è freddo tutto il condominio

Qui serve chi gestisce la centrale termica:

• il terzo responsabile, se l’amministratore ha affidato a un’impresa l’esercizio e la manutenzione dell’impianto (DPR 74/2013);
• oppure la ditta di manutenzione della caldaia.

Cause frequenti: blocco del bruciatore, mancanza di combustibile o problemi alla fornitura del gas, interruzione della corrente alla centrale, guasto della pompa di circolazione, perdita nell’impianto.

Se c’è odore di gas nella centrale termica o nelle parti comuni, non è più un guasto del riscaldamento: è un’emergenza. Si segue la procedura della fuga di gas.

Orari, temperature e zone climatiche

Il DPR 74/2013 divide l’Italia in zone climatiche e fissa, per ciascuna, il periodo di accensione e le ore massime al giorno. Alcuni esempi:

Zona	Esempi di città	Periodo	Ore al giorno (max)
C	Napoli, Bari	15 novembre – 31 marzo	10
D	Roma, Firenze	1° novembre – 15 aprile	12
E	Torino, Milano, Bologna	15 ottobre – 15 aprile	14
F	Cuneo, Belluno	nessuna limitazione	—

Per le abitazioni la temperatura media non deve superare i 20 °C, con una tolleranza di 2 °C. Il Comune può autorizzare accensioni fuori periodo in caso di freddo particolare, e l’assemblea decide gli orari del condominio entro questi limiti. Comunicarli in bacheca evita molte segnalazioni «a vuoto».

Chi paga

• Centrale termica e impianto comune (caldaia, bruciatore, pompe, tubazioni comuni): spesa del condominio, secondo la tabella del riscaldamento o, in mancanza, l’art. 1123 del Codice civile.
• Termosifoni e valvole dell’appartamento: di regola del proprietario.
• Consumi: dove ci sono i sistemi di contabilizzazione del calore, la spesa si divide tra una quota legata ai consumi di ogni appartamento e una quota fissa, secondo i criteri decisi in base alla normativa (D.Lgs. 102/2014) e alle tabelle del condominio.

Cosa deve fare lo studio

1. Avere per ogni condominio il nome e il numero di reperibilità del terzo responsabile o della ditta della centrale, e l’eventuale riserva.
2. Distinguere subito guasto singolo e guasto comune, con la domanda sui vicini.
3. Avvisare la ditta per i guasti comuni e chiedere un tempo di intervento.
4. Informare tutti i condòmini se il guasto è comune: un solo avviso evita decine di chiamate.
5. Collegare le segnalazioni dello stesso guasto a un’unica pratica.
6. Annotare l’esito e, se i guasti si ripetono, chiedere una relazione al terzo responsabile.

Per i tempi di intervento da concordare con il terzo responsabile vedi come scegliere i fornitori del condominio; per i giorni di chiusura dello studio in inverno, la checklist per le ferie.

Un avviso pronto

Avviso ai condòmini – Condominio [nome] A causa di un guasto alla centrale termica, il riscaldamento è momentaneamente fuori servizio. La ditta [nome] è stata avvisata e interverrà [quando]. Non serve segnalare di nuovo il problema: vi aggiorneremo appena il servizio sarà ripristinato. Studio [nome] – [numero]

Come lo gestisce un assistente AI

In inverno le chiamate per il riscaldamento arrivano spesso tutte insieme, la mattina presto o la sera. Un assistente AI risponde a ognuna, chiede se il problema riguarda anche i vicini, apre il ticket e avvisa la ditta della centrale. Ai condòmini che chiamano dopo dice che il guasto è già stato segnalato e chi è stato avvisato, senza aprire un’altra pratica. Lo studio, al mattino, trova un solo ticket con tutte le segnalazioni collegate.

Per l’organizzazione dei fornitori per categoria e condominio, vedi la guida sull’elenco fornitori del condominio.

Se manca anche l’acqua ai piani alti, vedi la guida sull’autoclave guasta. Per sentire come risponde l’assistente, provalo dal sito.